Option 12: Risiko ausschließen

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Option 12: Risiko ausschließen. So stellen Sie sicher, dass niemand Ihr Haus bereits vermietet, umbaut oder abreißt, solange er noch nicht einmal sein Gebot bezahlt hat

Bei einer Teilungsversteigerung besteht ein Risiko, welches bei einem freihändigen Verkauf nicht besteht. Bei einem freihändigen Verkauf würde nämlich der zwischengeschaltete Notar dieses Risiko ausschließen.

Stellen Sie sich bitte einmal vor, irgendein Dritter (oder die Gegenseite) habe Ihr Grundstück ersteigert und den Zuschlag erhalten. Damit ist er nunmehr ab sofort Eigentümer des Grundstücks, und das, obwohl er sein Gebot noch nicht einmal bezahlt hat. Das Gebot ist nämlich vom Prinzip her nicht mehr als ein Versprechen, es auch bezahlen zu wollen. Ob das aber auch geschieht, darum dürfen Sie erst einmal bangen. Das ist also anders, als wenn man ein Grundstück „freihändig“ über einen Notar verkauft. Der Notar würde nämlich vermittels seines Anderkontos sicherstellen, dass die Eigentumsumschreibung erst erfolgt, wenn der Kaufpreis auch gezahlt ist.

Das Risiko besteht also darin, dass der Ersteher durch den Zuschlag unmittelbar Eigentümer wird, er  aber erst  später zahlen muss. Dieses Risiko sollten Sie ausschließen.

Risiko ausschließen. Ersteher soll Gebot erst bis zum Verteilungstermin bezahlen

Das Gebot soll nämlich erst bis zum Verteilungstermin bezahlt werden, und der liegt geraume Zeit nach dem Versteigerungstermin. Diese Zeitspanne ist so gemeint, dass sie dem Ersteher Gelegenheit gibt, sein Gebot zu finanzieren. Aber womöglich hat sich der Ersteher verkalkuliert. Er hatte gedacht, er werde das Gebot finanzieren können, dann gelingt es ihm aber doch nicht. Vielleicht findet er keine Bank, die bereit ist, ihm ein entsprechendes Darlehen zu geben. Weil seine Bonität nicht so gut ist, wie er gedacht hatte. Dann kann er sein Gebot nicht bezahlen.

Zum Verteilungstermin soll also das Geld „auf dem Tisch des Gerichts liegen“, auf dass es verteilt werden kann. Doch was passiert, wenn der Ersteher sein Gebot nicht bezahlt? Das ist leider gar nicht so selten. Man sollte meinen, das Gericht würde ihm dann das Grundstück wieder wegnehmen. Das geschieht aber leider nicht. Sondern der Ersteher bleibt Eigentümer und bleibt weiterhin verpflichtet, sein Gebot zu bezahlen – was er ja offensichtlich nicht kann.

Das ist das Risiko. Sie können dieses Risiko ausschließen.

Risiko ausschließen. Was passiert, wenn Ersteher das Gebot nicht bezahlt?

Wenn zum Verteilungstermin „der Tisch des Gerichts leer ist“, das Gebot also nicht bezahlt wurde, dann tut das Gericht etwas sehr Böses. Das Gericht möchte sich nämlich mit der Sache nicht weiter befassen müssen. Für das Gericht soll das Verfahren trotzdem abgeschlossen sein. Das Gericht möchte die Akte zuklappen können.

Das Gericht verteilt in diesem Falle nämlich ganz einfach das nicht vorhandene Geld. Dazu überträgt es schlicht die Forderung, die das Gericht ja noch gegenüber dem Ersteher hat – dass er nämlich wie versprochen sein Gebot bezahlen solle – auf die Alteigentümer. Damit haben die Alteigentümer also anstatt des Geldes eine Forderung auf dieses Geld gewonnen. Damit lässt das Gericht die Alteigentümer allerdings im Regen stehen. Es sagt den Alteigentümern damit nämlich eigentlich nichts anderes, als dass sie doch bitteschön selbst hinter ihrem Geld herlaufen sollen. Das Gericht möchte sich mit so profanen Dingen wie dem Eintreiben des Geldes nicht befassen müssen.

Durch diese Forderungsübertragung erlangen die Alteigentümer zwar sofort einen vollstreckbaren Titel gegen den Ersteher, sie werden also nicht erst lange gegen diesen klagen müssen, sondern können sofort einen Gerichtsvollzieher in Marsch setzen – nur wird das leider nicht viel nützen. Denn der Gerichtsvollzieher wird beidem Ersteher das Geld ja auch nicht finden, weil der Ersteher es schlicht nicht hat. Sie können dieses Risiko ausschließen.

Risiko ausschließen. Forderungsübertragung und Sicherungshypothek

Neben dieser Forderungsübertragung wird zur Sicherung der Alteigentümer zu deren Gunsten auch noch eine Sicherungshypothek in Höhe der Forderung an rangbereiter Stelle ins Grundbuch eingetragen. Diese Sicherungshypothek ist so gemeint, dass die Alteigentümer daraus die Vollstreckung in das Grundstück gegen den Ersteher betreiben können. Und genau das wird in der Praxis die einzige Möglichkeit für die Alteigentümer sein, – hoffentlich – an ihr Geld zu kommen. Aus der Sicherungshypothek heraus können die Alteigentümer nämlich die Zwangsversteigerung des Grundstücks gegen den Ersteher betreiben. Die Sicherungshypothek gibt ihnen das Recht dazu.

Es würde sich dann also an die Teilungsversteigerung nahtlos eine Zwangsversteigerung anschließen, die man deshalb auch Wiederversteigerung nennt. Das Verfahren dieser Wiederversteigerung wird natürlich genau wie zuvor schon das Verfahren der Teilungsversteigerung etwa ein Jahr oder auch 1,5 Jahre in Anspruch nehmen. Und in all dieser Zeit ist und bleibt der Ersteher aber Eigentümer, obwohl er sein Gebot gar nicht bezahlt hat.

Risiko ausschließen. Ersteher kann machen, was er will

Sobald der Ersteher aber nun bereits Eigentümer des Grundstücks geworden ist, so kann er natürlich mit diesem Grundstück alles tun, was ihm gefällt. Das ist ja gerade das Wesen des Eigentums, dass man damit machen kann, was man will. Er kann also all das tun, was einem Eigentümer so an Möglichkeiten offenstehen. Er kann es beleihen, belasten, verpfänden, vermieten, verpachten, er kann es verkaufen (hat aber immer noch sein Gebot gar nicht bezahlt).

Mit der Option 12 können wir nun verhindern, dass der Ersteher seine Eigentümerrechte wahrnehmen kann, solange er sein Gebot nicht bezahlt hat. Sie werden dann also Ihr Grundstück aus der Zwangsversteigerung in dem Zustand zurück erhalten, in dem Sie es hergegeben haben, ohne dass z.B. in der Zwischenzeit irgendwelche Miet- oder Pachtverträge abgeschlossen wurden, die Sie nicht mehr kündigen könnten.

Die Option 12 können Sie also als eine Versicherung ansehen. Und zwar eine Versicherung gegen den Fall, dass der Ersteher das Gebot womöglich nicht bezahlt. Wir raten dringend dazu, diese Möglichkeit der Versicherung wahrzunehmen; denn anderenfalls könnten Sie doch sehr „in Teufels Küche“ geraten.

Wenn Sie nun an dieser aufgezeigten Option interessiert sein sollten, so setzen Sie sich bitte unmittelbar mit uns in Verbindung.

Risiko ausschließen. Diese Unterlagen benötigen wir

Dazu schlagen wir Ihnen vor, dass Sie uns vorab folgende Unterlagen zukommen lassen:

  1. Einen aktuellen Grundbuchauszug
  2. Aktuelle Darlehensvaluta der Gläubiger aus Abteilung III des Grundbuchs
  3. Den Beschluss des Amtsgerichts zur Anordnung der Zwangsversteigerung
  4. Den Beschluss des Gerichts zur Festsetzung des Verkehrswerts
  5. Die Terminsbestimmung des Amtsgerichts
  6. Die Mitteilung des Amtsgerichts nach § 41 Abs. 2 ZVG, soweit bereits vorhanden (diese Mitteilung wird den Beteiligten im Laufe der vierten Woche vor dem Termin zugestellt und enthält die Bestimmung, auf wessen Antrag und wegen welcher Ansprüche die Zwangsversteigerung erfolgt)

Nehmen Sie bitte hier Kontakt auf.

Besuchen Sie doch auch mal meinen Blog www.teilungsversteigerung24.de. Dort finden Sie Neuigkeiten, Aktuelles und Spezielles.

Links zu wichtigen Kapiteln:
Tipps und Tricks Ablauf Teilungsversteigerung Antrag Teilungsversteigerung
Aufhebung/Einstellung Verkehrswertgutachten Versteigerungstermin
Geringstes Gebot Verfahren im Termin Bietstunde
Sicherheitsleistung Verhandlung über Zuschlag Die 5/10-Grenze
Die 7/10-Grenze Verteilungstermin Kosten des Verfahrens

immoinrent Beratungsges. mbH | mail@teilungsversteigerung.net